חדשות וארועים
המתווך זכאי לקבל את עמלת תיווך, אף שהמוכר מצא את רוכש בעצמו
בתי המשפט
א 002527/06 בית משפט השלום בראשון לציון תאריך: 06/12/2007
כבוד השופט אורן שוורץ
בעניין:
התובע: ברוך (רוני) אהרון
ע"י ב"כ עו"ד
אליהו ביטון
נגד
הנתבע: מקבי משה
ע"י ב"כ
עו"ד עמית דביר
פסק דין
הרקע לתביעה:
1.עניינה של התביעה שלפניי, בעמלת תיווך בגין מכירת בית דו משפחתי ברחוב קיש 8, שכונת תל גנים ברמת גן, שבנוי בחלקה 442/1 גוש 6157 (להלן: "הבית"). סכום התביעה הועמד על סך 83,853 ₪.
טענות התובע:
2.התובע הינו מתווך מקרקעין בעל רישיון. הנתבע, מר מקבי משה, פנה אליו והזמין שירותי תיווך לשם מכירת הבית. ההסכם הראשון בין הצדדים נערך בתאריך 9.9.04. באותו מעמד חתם הנתבע, על התחייבות למתן בלעדיות בשירותי התיווך, בטופס נפרד על פי דרישת החוק (להלן: "ההתחייבות הראשונה").
3.התחייבות זו חודשה בתאריך 24.11.04 , כאשר חתמו הצדדים על הסכם שני בשל הצורך בשינוי מחיר הנכס (הלן: "ההתחייבות השנייה") וכן בתאריך 8.7.05 (להלן:"ההתחייבות השלישית").
4. התובע עשה ככל יכולתו על מנת לקיים את התחייבותו למכור את הנכס במשך 15 חודשים מיום חתימת ההסכם הראשון, לרבות פרסום בעיתונים, הפגשת הנתבע עם רוכשים פוטנציאליים ועוד. שיווק הבית היה בעייתי בשל מגבלות שונות וצורתו של המגרש.
5. הנתבע הפר את ההסכם ואת התחייבותו למתן בלעדיות לתובע באופן שיטתי ורציף. הנתבע פרסם את היותו של הבית עומד למכירה באתר אינטרנט, וכן הציב שלט על הבית ובו פרסם את דבר היותו של הבית עומד למכירה, תוך ציון פרטיו האישיים ולא של התובע. הנתבע אף נמנע מלהפנות אל התובע את הפונים בעקבות המודעה. בנוסף, התובע פנה אל מתווכים נוספים על מנת שיתווכו בין הנתבע ובין רוכשים פוטנציאליים.
6. התובע התרה בנתבע על הפרת ההתחייבות, אך הנתבע הבטיח כי ייתן לתובע את עמלת התיווך אשר הוסכמה על הצדדים. בתאריך 7.1.06 הודיע הנתבע לתובע כי הוא מתעתד להתקשר בהסכם למכירת הבית, והציע לתובע אפשרות לקבל עמלה מופחתת, שאם לא כן, ימתין הנתבע עד תום תקופת ההתחייבות השלישית, ואז ממילא לא יזכה התובע בדבר.
7. לאחר זמן מה, לטענת התובע, התברר לו כי הנתבע התקשר בחוזה למכירת הבית ואף רשם הערת אזהרה לטובת הקונים בתאריך 18.12.05, היינו בתוך תקופת הבלעדיות. עם זאת, בשל העובדה שהנתבע אינו בטוח בעובדה זו, טוען הוא, לחילופין, כי ההשתהות במכירת הבית נעשתה בחוסר תום לב.
התובע טוען כי הוא זכאי לעמלת התיווך בהתאם להסכם, שכן עמד בתנאים הקבועים בסעיף 14(א) ו- 14(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים").
לטענתו ההסכם מבטא את אומד דעת הצדדים ולפיו עמלת התיווך הינה בגובה 1% מהמחיר בו נמכר הבית, בתוספת מע"מ , היינו סך 27,951 ₪.
8. בנוסף לעמלה זו, זכאי התובע לטענתו, לפיצוי נוסף בגין הפרת התחייבות להפניית הקונה למשרדו. במקרה זה סיכמו הצדדים על עמלת תיווך נמוכה, של 1% בצירוף מע"מ, בשל הסכמת הנתבע להקנות לתובע בלעדיות אשר תבטיח כי יקבל עמלת תיווך גם מהרוכש הפוטנציאלי של הבית.
9. עוד טען התובע, שההסכם בין הצדדים מעולם לא בוטל, וממילא לא בוטל כדין אלא רק באמצעותהגשת כתב ההגנה. כמו כן, הנתבע קרא את סעיפי ההסכם בדקדוק, ואף חתם ליד המחיקות השונות מכאן שאין הוא מהווה חוזה אחיד, כפי שטען הנתבע, שכן הוא פרי של מו"מ בין הצדדים.
10.הואיל והנתבע הפר את התחייבותו להפניית הקונה אל התובע, זכאי התובע לפיצוי בגין הפסד רווח כתוצאה מהפרת הסכם הבלעדיות במובן זה שנמנעה ממנו עמלת התיווך מהקונה, בשיעור 2% מהמחיר בו נמכר הבית בתוספת מע"מ, בסך 55,902 ₪. לחלופין, זכאי התובע לפיצוי המוסכם על הצדדים בהתחייבות לבלעדיות, בשיעור של 1.25% ממחיר הבית בתוספת מע"מ, בסך 34,939 ₪. משכך, הועמדה התביעה על סכום מצטבר של 83,853 ₪ או לחלופין על סך 62,890 ₪.
טענות הנתבע:
11. הנתבע ביטל את החוזה עם התובע כדין, שכן התובע לא פעל לשיווק הבית. לאחר ביטול ההסכם, הנתבע התקשר בהסכם למכירת הבית עם צד שלישי ללא סיוע מצד התובע. טרם ההתקשרות, אף הציע לתובע סכום מסוים למרות שהתובע לא היה זכאי לכך. לטענת הנתבע, בשיחה שקיים עם התובע נאלץ להגיע להסכמה לפיה, ישלם לתובע 10,000 ₪ לסילוק טענות התובע.
12. הסכמי התיווך אשר התובע חתום עליהם אינם תקפים, מאחר והתובע לא פירט בטופס נפרד את פעולות השיווק, תוך הפרת תקנה 1(ב) לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה – 2004 (להלן: "תקנות המתווכים").
13. שכר הטרחה הועמד על 1% בתוספת מע"מ לאחר מו"מ בין הצדדים, מבלי אזכור כלשהו לגביית עמלה מקונים פוטנציאליים.
14. ייצוג הקונים הפוטנציאליים נעשה ללא ידיעת הנתבע, ומהווה הפרה של סעיף 8 לחוק המתווכים, הפרת חובת נאמנות אותה חב התובע כלפי הנתבע, וכן את חובתו של התובע לגלות כל עניין אישי שיש לו בעסקה המעוגנת בסעיף 10 לחוק האמור ואשר סנקציה פלילית לצידה. בשל הפרה זו טוען הנתבע לביטול ההסכם.
15. לפי סעיף 7(ג') להסכם השלישי, המצב היחיד בו משלמים קונים דמי תיווך, הינו מצב בו הקונים נעזרו במתווך מטעמם. סעיף זה הוסף במרמה, מה גם שהתובע מבקש פיצוי בגין עמלת הקונה, בעוד שיש סעיף מפורש בחוזה אשר סותר בקשה זו.
16. הפעולה היזומה היחידה, אשר בצע התובע לשם קידום מכירת הבית, הייתה פרסום בעיתון. בכך פעל בניגוד לתקנות המתווכים, אשר מחייבות שתי פעולות לפחות. לפיכך, בהתאם לסעיף 9(ב2) לחוק המתווכים, הסתיימה תקופת הבלעדיות עוד טרם מכירת הנכס.
17. במסגרת ההסכם השני, בו שונה מחיר הבית, לא נמחקו על ידי התובע הסיפא של ס' 3 וס' 4 להתחייבות השלישית, כפי שעשה בשתי התחייבויות הראשונות. הנתבע טוען כי הדבר עולה כדי הטעייה, שכן היה סבור כי השינוי היחיד היה בעניין המחיר. במידה ויינתן תוקף להסכם, טוען הנתבע כי הוראות אלה תבוטלנה. אף סעיפי הפיצוי המוסכם הוספו על ידי התובע להסכם במרמה. בכך חוטא התובע בהטעיה ובמרמה של הלקוח, תוך הפרת חובת הנאמנות שלו כמתווך, ועבירה על האיסור הפלילי של גילוי עניין אישי.
18. עוד טען הנתבע, כי הסיבה בגינה הציב שלט מחוץ לבית בעצמו, הייתה כשלון התובע בקידום המכירה. בנוסף, הודיע הנתבע לתובע כי הוא מבטל את הסכם הבלעדיות, וכי יקבל דמי תיווך רק אם העסקה תבוצע עם לקוח שהביא התובע. בהמשך להודעה זו, החל הנתבע לשווק את הנכס בעצמו. הנתבע לא פנה מיוזמתו למתווכים אחרים.
19. באשר לפיצוי המוסכם, טען הנתבע שאלה הוראות מקפחות בחוזה אחיד, בניגוד לסעיף 3 לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג – 1982 ומכאן יש להפחיתו לאפס, או לפי שיקול דעת בית המשפט.
בדיון שנערך לפני העידו התובע והנתבע.
דיון:
תוקפו של החוזה למתן בלעדיות בשירותי התיווך:
20. התובע והנתבע התקשרו בחוזה להזמנת שירותי תיווך ביום 9.9.2004. לטענת הנתבע, התובע הפר את סעיף 9 (ב)(1) לחוק המתווכים הדורש הזמנה בכתב לעסקת בלעדיות, וכלשונו:
"(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן- בלעדיות) , ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –
(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;"
8.7.05
21. לטענת הנתבע, התובע לא פירט בטופס נפרד את פעולות השיווק בהן ינקוט, כמתחייב בעת קבלת בלעדיות לתיווך בנכס. בכך לא עמד בדרישת תקנה 1(ב) לתקנות המתווכים, אשר חלות על מתווך אשר הוענקה לו בלעדיות מכוח ס' 9(ב):
" המתווך יפרט בטופס, הנפרד מההזמנה לתיווך במקרקעין, את כל הפעולות הקבועות בתקנת משנה (א1) עד (6)[...] "
22. תחילת תוקפן של תקנות המתווכים הוא בתאריך 9.12.04, מכאן שעל ההתחייבות השלישית,מתאריך 8.7.05לעמוד בהוראות התקנות. ואכן, התובע פעל בהתאם לתקנות וציין בסעיף 7 להתחייבות השלישית את הפעולות אשר מתעתד לבצע לשם שיווק הבית [ת/2, מצורף גם כנספח ה' לכתב התביעה]:
"ב. סוכן "קלאס נדל"ן" יציע ללקוחותיו מהמאגר הטלפוני ו/או בדיוור ישיר, את הנכס שבבעלותנו.
ג. סוכן "קלאס נדל"ן" יזמין לקוחות פוטנציאליים לראות את הנכס שבבעלותנו, ובנוסף ידוע לי כי יתכן וסוכן השיווק מ"קלאס נדל"ן" יתחייב לשיתוף פעולה עם סוכני נדל"ן ומוכרים, שיגבו את עמלתם מלקוחותיהם – הקונים.
ד. סוכן "קלאס נדל"ן" יפרסם את הנכס בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות, וזאת מינימום למשך חודש. "
23. התובע הציג לפניי את החוזה להזמנת שירותי תיווך עליו חתם הנתבע מיום 9.9.04 [נספח ב' לתצהירו] וכן התחייבות לבלעדיות אשר נחתמה באותו היום ובמסמך נפרד [ת/3]. התחייבות זו הוארכה בשני מועדים שונים, הראשון בתאריך 24.11.04 [ת/4] והשני בתאריך 8.7.05 [ת/2].
24. מטרתו של חוק המתווכים הינה להגן על צרכני השירות. חווק המתווכים הינו "חוק צרכני מובהק שנולד להשליט סדר בשוק הפרוץ, כשההגבלות שבו מיועדות להגן על צרכני השירות מפני נותניו" [ע"א 2819/00 (ת"א) בן אור נ' רוזן, (ט.פ.) (2002)].
הגנה זו על הצרכן, באה לידי ביטוי בחיובו של המתווך לערוך טופס נפרד בגין הקניית הבלעדיות והחתמת הלקוח על טופס זה.
האופן בו נקט התובע מגשים את תכלית החוק באופן מלא. התובע נהג על פי החוק בהחתימו את הנתבע על מסמך נפרד להתחייבות לבלעדיות, ואף מילא את החובה המוטלת עליו בציון פעולות השיווק השונות. מכאן, שהנני דוחה את טענת הנתבע כאילו הסכם הבלעדיות בטל.
25. לטענת הנתבע הוא ביטל את הסכם הזמנת התיווך, לאחר שנוכח שהתובע אינו פועל די הצורך לשיווק הנכס. שתי הפעולות אשר ביצע התובע לצורך מכירת הבית הן פרסום אחד בלבד בעיתון וכן הבאתו של לקוח פוטנציאלי רציני אחד בלבד, מר עופר קומם. הואיל והתובע כשל במתן השירות, הנתבע ביטל את הסכם הבלעדיות ופעל בעצמו למכירת הנכס, לרבות פרסום מודעה באינטרנט והנחת שלט מחוץ לבית.
26. מנגד, התובע ציין בתצהירו שפעל ללא לאות לשיווק הבית, באמצעות פרסום בעיתונות היומית (גלובס מעריב ולוח העיר), תליית שלט בקרבה הבית, והצגת הבית בפני למעלה מ -25 רוכשים פוטנציאליים [פר' עמ' 12 ש' 18-30]. התובע צירף טפסי הזמנת שירותי תיווך החתומים על ידי קונים פוטנציאליים שונים, בהם מתועדת הזמנת שירותי תיווך לבית בתאריכים שונים. טענת התובע, הנתמכת במסמכים רבים, לא נסתרה. אני מקבל את האמור בתצהירו ביחס למאמצי השיווק אותם ביצע למכירת הבית.
27. ביטול חוזה אינו טעון צורה פורמלית מסוימת [ע"א 557/75 אגקי נ' כהן, פ"ד ל(2) 64, 72 (1976)]. עם זאת, תוכן ההודעה צריך להיות ברור וחד משמעי [ע"א 130/68 הכטמן ואח' נ' בן ארצי, פ"ד כב (2) 608, 612 (1968)] ולבטא רצון לביטול מוחלט של החוזה [ע"א 604/79 ברמן נ' יאיר, פ"ד לה (2) 701, 709, (1981)].
28. לגירסת הנתבע, ביטול ההסכם נעשה באמצעות שיחה בטלפון ובאמצעות פגישה עם התובע:
"ש. ההודעה לתובע על הביטול לא נעשתה בכתב. היא נעשתה בעל פה. רק
בטלפון.
ת. כן. במספר שיחות מטעמי. גם בפגישות בינינו, בפגישה אחת לפחות.
ש. אבל לא בכתב.
ת. לא.
ש. על הפגישה לא כתבת בתצהירך. זו פעם הראשונה.
ת. נתקלתי בו באקראי ליד הבית. והבהרתי לו את זה.
ש. אם נפגשת איתו למה לא ביקשת ממנו לחתום על הסכם ביטול.
ת. זה לא נהוג אצלי. אני לא יושב ומתכנן איך להכניס את הבן אדם למשבצת שאני רוצה שיימצא בה."
[פר' עמ' 19 ש' 26 עד עמ' 20 ש' 2]
29. הסכם הזמנת שירותי התיווך ואף הסכם הבלעדיות נערכו בכתב. אין חולק שהודעת הביטול הנטענת לא נעשתה בכתב, כל זאת בניגוד לסעיף 10 להסכם:
"[...] וכל שינוי מהוראות התחייבות זאת טעון בהסכמה בכתב- וכיו"ב אהיה מנוע מלטעון בע"פ על שינוי לכאורה, מהוראות התחייבות זאת."
יתר על כן, אף מתוך עדותו של הנתבע עצמו, לא התרשמתי שמדובר בהודעת ביטול חד משמעית, אם בכלל. גרסתו של הנתבע בהקשר זה איננה סבירה – אם אכן ניתנה הודעת ביטול ברורה, מדוע זה היה צורך במספר שיחות ובפגישת אקראי, מדוע הודעת הביטול לא ניתנה בכתב ומדוע לא נערכה פגישה מסודרת עם התובע, לצורך ביטול הסכם התיווך?!
לא זו אף זאת, עולה מעדות התובע כי שלט שהציב הנתבע באופן עצמאי למכירת הבית הוסר, ובמקומו הוצבו שלטים של משרד התיווך [פר' עמ' 10 ש' 21-22]. גם בכך יש כדי להפריך את גרסת הנתבע, כאילו החוזה בוטל.
הנני דוחה, איפוא, את טענת הנתבע בדבר ביטול הסכם הזמנת התיווך.
האם זכאי התובע לעמלת התיווך בגין מכירת הבית:
30. כאמור בין הצדדים נערך הסכם תיווך, כאשר הנתבע העניק לתובע תקופת בלעדיות. בסעיף 6(ה) להסכם הבלעדיות [ת/2] נכתב בזו הלשון:
"הנני מבין ומסכים, כי הבלעדיות מקנה לכם זכות לעמלה מאיתנו לגבי כל קונה שהוצגה בפניו ו/או רכש את הדירה בתקופה המוגדרת בהסכם ואין ולא תהיה, שום סיבה או עילה לפגוע בזכותכם לשכר טרחה כמפורט לעיל, ללא קשר למקור ולדרך בה הגיע אלי הקונה וזאת כתוצאה ממדיניות השיווק הפתוחה של קלאס נדל"ן..."
31. סעיף 14 לחוק המתווכים קובע:
"14. דמי תיווך
(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל
אלה:[....]
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
.....
(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות"
32. השאלה האם מתווך הינו הגורם היעיל לביצוע העסקה הינה שאלה של סיבתיות [ע"א 2144/91 מוסקוביץ' נ' עו"ד מכלביץ פ"ד מח (3) 116 (1994) (להלן: "עניין מוסקוביץ")].
33. בענייננו, אין מחלוקת כי עיסקת המכר נעשתה עם צד שלישי, שלא הוצג על ידי התובע. התובע אף לא נכח בעת ביצוע העיסקה וממילא לא היה הגורם היעיל לביצועה. יחד עם זאת, בין הצדדים שרירה וקיימת תנייה חוזית על פיו התובע זכאי לדמי התיווך כל אימת שתיערך עיסקה למכירת הבית, בתקופת הבלעדיות.
34. בהקשר זה קיימות שתי גישות:
על פי הגישה האחת, הוראת סעיף 14 לחוק המתווכים הינה הוראה קוגנטית. על פי גישה זו, מקום בו המתווך לא היה הגורם היעיל לביצוע עסקה, הוא אינו זכאי לדמי התיווך, בין אם מדובר בבלעדיות ובין אם לאו.
על פי הגישה השניה, הוראת סעיף 14 לחוק המתווכים היא דיספוזיטיבית ועל כן הסכם בלעדיות שקובע כי בכל מקרה של עריכת עסקת מכר יהא זכאי המתווך לעמלת תיווך, הוא הסכם בר-אכיפה.
35. במחלוקת שבין הגישות, אני מעדיף את הגישה השנייה, אשר מצאה את ביטוייה במספר פסקי דין [בר"ע (ת"א) 2285/05 שמואלי נ' סמוכה (ט.פ.) (2006); ת"א (קריות) אוחנה נ' בן זקן ואח' (ט.פ.) (2007)].
36. כאשר מדובר בהתחייבות של בעל הנכס למתן בלעדיות למתווך, קיימת הנחת מוצא לפיה, המתווך יעשה ככל שביכולתו כדי למכור את הנכס. מדובר בפעולות שיווק ופרסום הכרוכות בהשקעת משאבים ומאמצים.
37. הגם שחוק המתווכים הינו חוק צרכני במהותו, אין בו הוראה בדבר קוגנטיות סעיף 14 לחוק. פרופ' פרידמן, בספרו דיני עשית עושר ולא במשפט, (חלק א' מהדורה שניה) בעמ' 209, מתייחס לכך במפורש:
"אין להניח שההוראה בנקודה זו (סעיף 14 (3) לחוק המתווכים) היא כופה ואין להניח שכוונתה היא לשלול את האפשרות שהמתווך יזכה לשכר גם אם לא גרם להתקשרות".
38. בשנת 2004 נערכה השלמה להסדר החקיקתי וזו מצאה את ביטוייה בתיקון מספר 4 לחוק המתווכים ובהתקנת תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה - 2004. באותן תקנות נקבע, מהן הפעולות שעל המתווך לבצע, ביניהן: שילוט, פרסום במאגר לקוחות, לרבות פרסום באינטרנט, פרסום בעיתון, הזמנת רוכשים וכיו"ב.
39. במסגרת תיקון מס' 4 לחוק המתווכים, נחקק סעיף 14 (ב) לחוק המתווכים, שם נקבע כי מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9 (ד), חזקה שהיה הגורם היעיל בתקופת הבלעדיות. בעצם תיקון הסעיף בנוסחו, הביע המחוקק את דעתו בדבר "בלעדיות מורחבת", היינו די אם המתווך ביצע מאמצי שיווק בתקופת הבלעדיות, גם אם אלה לא הניבו פרי, כדי להקים לו זכאות לתשלום עמלה [ת"א (קריות) 3798/05 לעיל].
באופן זה, לעניות דעתי, איזן המחוקק את את אופיו הצרכני של החוק עם חופש ההתקשרות החוזית, במובן זה שקבע כי אין די בהקניית בלעדיות לכשעצמה, ויש צורך בביצוע פעולות שיווק על מנת להקים את "חזקת הגורם היעיל". בכך יימנע מצב בו הלקוח "שבוי" בידי מתווך, שאינו עושה דבר לקידום מכירת נכס המקרקעין [ראו לשם השוואה: רע"א (תל אביב יפו) 2905/00 יצחק מאיר נ' עירית קובלנסקי, (ט.פ.) (2001)].
40. תיקון מספר 4 והתקנות לעיל היו בתוקף בעת חתימת הסכם הבלעדיות השלישי [ת/2]. הואיל וקבעתי שהתובע ביצע את אותן פעולות שיווק שנקבעו בתקנות, קמה החזקה הקבועה בסעיף 14 (ב) לחוק, כי התובע הוא הגורם היעיל לביצוע עסקה. על כן זכאי התובע לעמלה המוסכמת בשיעור של 1% בצירוף מע"מ כדין, ממחיר הבית.
41. למעלה מן הצורך אציין, הנתבע אשר הפר את הוראת הסכם הבלעדיות, במובן זה שלא הפנה את הקונה הפוטנציאלי אל התובע, מנוע מלטעון כנגד התובע שהוא אינו הגורם היעיל לביצוע עסקה. דיני התיווך הינם ענף בדיני החוזים וככאלה, הם נשלטים על ידי עקרון תום הלב [ע"א 2144/91, בעניין מוסקוביץ]. עקרון זה, מונע מהנתבע מלהנות מפירות ההפרה, ולטעון כנגד התובע כי לא היה הגורם היעיל לביצוע העסקה.
האם זכאי התובע לפיצוי המוסכם:
42. הצדדים הסכימו בסעיף 3 להתחייבות השלישית [ת/2, מצורף גם כנספח ה' לכתב התביעה], כי שיעור הפיצוי המוסכם יהיה כדלקמן:
"[...] בכל מקרה של איחור העולה על 14 ימים – בתשלום שכ"ט, יחשב הדבר כהפרה יסודית של התחייבותי האמורה ובמקרה כזה אשלם לכם פיצוי מוסכם ומוערך מראש בשיעור רבע משכ"ט המגיעה לכם, זאת בנוסף לשכ"ט המוסכם כמפורט בס' 5. במידה ואפר את סעיף מס' 2 לחוזה [ההתחייבות לבלעדיות ולשיתוף פעולה - א.ש.] זה, ישולם בנוסף, פיצוי בגובה שכר הטרחה כמוסכם בסעיף 5. "
43. בסעיף 5 להתחייבות השלישית הוסכם על הצדדים:
" הנני מתחיב לשלם לכם שכ"ט בשיעור 1% מגובה העסקה בתוספת מע"מ כחוק. זאת, גם אם הסכם כזה הושג לאחר תקופת הבלעדיות עם לקוח שבפניו הוצג הנכס על ידכם. "
44. התובע טוען לפיצוי בשיעור של 1.25% מגובה העסקה, קרי את שכר הטרחה בתוספת הפיצוי המוסכם, והכול בתוספת מע"מ כחוק.
45. בהתחייבות הראשונה נמחקו סעיף 3 סיפא, שענייננו פיצוי בגובה שכר הטרחה במקרה של אי הפניית קונה פוטנציאלי אל התובע, וסעיף 4, שענייננו במניעת טענות מצד התובע כנגד סבירות שיעור הפיצוי [מצורף כנספח א' 2 לתצהירו של הנתבע]. בהתחייבות השנייה והשלישית הדבר לא נעשה.
לטענת הנתבע אי מחיקת הסעיפים דנן עולים נעשו במרמה ועולים כדי הטעייתו של התובע. הנתבע אף מכחיש כי חתם על השינוי האמור בהתחייבות השנייה והשלישית.
46. אין בידי לקבל טענות אלה של הנתבע.
טענת הנתבע כי לא חתם על אי המחיקה בסעיף 4 להתחייבות השלישית, אינה מתיישבת עם האופן בו נחתמו כל שלושת ההתחייבויות נשוא הדיון. שלוש ההתחייבויות הוצגו לפניי במקור [ת/2-ת/4], כאשר חלקים מהם מחוקים ב"עט כחול". לצד כל תיקון בעט כחול, מופיעה חתימת הנתבע בראשי תיבות. בתחתית המסמך עצמו מתנוססת חתימת הנתבע ופרטיו וכן חתימת התובע.
47. יתר על כן, גם פעולותיו של הנתבע לאחר ביצוע החוזה, בהצעת התשלום על סך 10,000 ₪ אינן מתיישבות עם הטענה בדבר זיוף החתימה. משכך, הנני מעדיף את גרסת התובע שהתובע חתם בפניו על ההתחייבויות [פר' עמ' 12 ש' 6-7].
48. הכלל הוא שאדם מוחזק כמסכים לתנאים בחוזה עליהם חתם:
"אדם מוחזק כמי שיודע את תוכנו של מסמך שעליו הוא חותם, ולא תישמע מפיו הטענה, שלא כך הם פני הדברים מן הטעם שאין הוא מסוגל לקרוא את המסמך מסיבה כלשהי [...] "
[ע"א 2119/94 צפורה לנדאו נ' ברוך וין, מט (2) 77, 84 (1995)]
חתימתו של הנתבע מופיעה ליד כל אחד מן הסעיפים האמורים, ומעידה לעניין גמירות הדעת של הצדדים. הנתבע אינו יכול להישמע כעת בטענה שאינו מסכים לתנאי החוזה.
49. הנתבע טען לחלופין, כי מקום שסעיף 3 סיפא וסעיף 4 להתחייבות השלישית תקפים, הם מהווים תניה מקפחת בחוזה אחיד, לפי סעיף 3 לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג – 1982 [להלן: "חוק החוזים האחידים"]. על כן יש לבטלם או להפחיתם לאפס לפי שיקול דעת בית המשפט.
50. על פי לשון חוק החוזים האחידים, די בכך שחלק מתנאי החוזה נקבעו בידי צד אחד על מנת שישמשו תנאים לחוזים רבים, כדי שהוא ייחשב כחוזה אחיד. התרשמתי כי ההתחייבות לבלעדיות לשיווק אשר חתם עליה הנתבע היא חוזה אחיד. מדובר בהתחייבות אשר תנאיה, רובם ככולם נוסחו והודפסו מראש על ידי משרד התיווך אשר התובע עובד עבורו, ומשמשים כחוזים רבים בהתקשרויות המשרד.
51. תניית הפיצוי המוסכם קבעה באופן שרירותי פיצוי כולל של 1.25% ממחיר הנכס הנמכר. התרשמותי הינה, שמדובר בפיצוי חד צדדי של מזמין השירות כלפי המתווך, שנקבע בלא קשר לנזק הנגרם. על פי התנייה, די בפיגור של 14 ימים בתשלום העמלה על מנת להקים זכות לפיצוי בשיעור ניכר, העולה על היקף ההתחייבות החוזית עצמה.
52. כבר נפסק, שתניות לפיצוי מוסכם בשיעור של 50% מגובה העסקה הופכות אותו ל"דורסני ובלתי ראוי" [ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל נ' רייז, נח (3) 934, 939 (2004)]. קביעה זו יפה על דרך "קל וחומר" גם לענייננו. משכך, היננו קובע כי תנית הפיצוי המוסכם הינה תנאי מקפח בחוזה אחיד. מכוח סמכותי לפי סעיף 3 לחוק החוזים האחידים הנני מורה על ביטולה.
זכאותו של התובע לקבל פיצוי בגין עמלת הקונים:
53. לטענת התובע הוא זכאי לפיצוי בגין הפסד עמלת הקונים הפוטנציאלים, בנוסף לעמלה מהנתבע. התובע מבסס טענה זו על יסוד האמור בהסכמי הבלעדיות:
"....הריני מתחייב להפנות אליכם כל פניה מקונה פוטנציאלי לנכס לאורך כל תקופת הבלעדיות כמפורט."
54. לטענת התובע, רק בגלל שהנתבע התחייב להפנות אליו את הקונים ובהסתמך על כך שיזכה לקבל עמלת קנייה מהקונים, הוא ניאות להפחית את העמלה לשיעור של 1% מערך הבית:
"במקרה זה שהפחתתי את עמלת התיווך לנתבע מ-2% ל – 1%, תוך מו"מ מפרך, מכיוון שהוסבר לו במפורש, כיון שאני יודע שאני מקבל גם המצד השני, כלומר מהקונה". [פר' עמ' 8 ש' 17-28]
על כן, לנוכח הפרת ההסכם על ידי הנתבע, טען התובע כי הוא זכאי לפיצויי הסתמכות, לפי סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970.
55. הנתבע, לעומת זאת, ראה את הבלעדיות באופן שונה:
"שהוא בלעדי למכירת הנכס שלי כלפיי, והוא נותן לי בלעדיות, בעגה כללית כאיש עסקים שאני מתקשר עם מישהו, שהוא משרת רק אותי. אסור לו לשרת את הקונה המקביל. כך הבנתי זאת מההתחלה." [פר' עמ' 18 ש' 7-9]
56. לאחר שהתרשמתי מעדותו של הנתבע, אינני רואה לנכון לייחס לה משקל רב ואני מעדיף את גרסת התובע. יתר על כן, גרסת הנתבע אף אינה מתיישבת עם עדותו בהמשך, שם פירט לגבי קונה בשם עופר קומם, שהגיע באמצעות התובע בזו הלשון, כי התובע יהיה זכאי מאותו הקונה לעמלה:
"....והחתים אתי על חוזה רק לצורך עופר קומם והסברו היה שחבל שהוא יפסיד את העמלה מעופר קומם, היות והוא זה שהביא אותו." [פר' עמ' 19 ש' 5-6]
57. הנני קובע, איפוא, שבעת חתימת הסכמי הבלעדיות ידע הנתבע כי התחייבותו להפנות את הקונה הפוטנציאלי אל התובע, נועדה לאפשר לו לגבות ממנו עמלת קניה. על כן, הופחתה העמלה מצד הנתבע, המוכר, לשיעור של 1%, כפי שעולה מהמחיקה בעט כחול במוצגים ת/2-ת/4. הנתבע היה צריך לצפות איפוא כי הפרת התחייבותו להפנות את הקונה אל התובע תגרום לגריעת עמלת הקנייה.
58. אינני מקבל את טענת התובע כי העמלה המקובלת מהקונה הפוטנצאילי, שנגרעה ממנו כתוצאה מן ההפרה על ידי הנתבע היא בשיעור של 2% בצירוף מע"מ. הצפיות ביחס לנזק, הינה של המפר ולא של שני הצדדים. הנתבע חתם על הסכם בו נקבע שיעור דמי תיווך של 1% בצירוף מע"מ, ושיעור זה הוא הנזק הצפוי שהיה על הנתבע לצפות במועד כריתת החוזה [ע"א 411/87 חזן נ' דגן, פ"ד מג(2) 273, 277 (1989)]. על הנתבע לשאת איפוא בפיצויי הסתמכות מכוח סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) בשיעור של 1% ממחיר המכירה של הבית.
59. אין בידי לקבל את טענת הנתבע כאילו סוכם עם התובע הסדר פשרה, לפיו תסולק התביעה כנגד תשלום בסך 10,000 ₪ או סכום דומה. הסדר הפשרה לא יצא אל הפועל, לפי טענת התובע, עקב היעדר הסכמה מצידו. יתר על כן, לא הופקד כל סכום על חשבון הפשרה. משכך, מדובר אך במו"מ לפשרה שלא הניב הסכם מוגמר והוא אינו מחייב את הצדדים.
60. לא מצאתי ממש ביתרת טענות הצדדים והן נידחות.
הסעדים:
61. הוכח לפניי שהבית נמכר בסך 424,000 דולר [חוזה המכר צורף כנספח ד' לנ/1]. הנני מחייב איפוא את הנתבע לשלם לתובע סך של 2% ממחיר המכירה בסך השווה ל - 8,480 דולר, לפי שער יציג ליום עריכת הסכם המכר (15.12.05) ובתוספת מע"מ כדין. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה עד לתשלום המלא בפועל.
62. בנוסף, הנני מחייב את הנתבע בהוצאות המשפט – אגרת בית משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.
סכום פסק הדין ישולם לא יאוחר מיום 16.1.08.
ניתן היום כ"ו בכסלו, תשס"ח (6 בדצמבר 2007) בהיעדר הצדדים.
אורן שוורץ, שופט
