חדשות וארועים
פס"ד: מתווך המציא לצדדים זכרון דברים ולא קיבל דמי תווך
א 001966/05 בית משפט השלום חיפה תאריך:12/02/2007
בפני: כב' השופט ר. חדיד
בעניין:
התובעת:
קשתות הנשיא ייעוץ ושיווק נדל''ן בע''מ
ע"י ב"כ עו"ד ברנט רון
- נ ג ד -
הנתבע דוד שמעון - ת.ז. 056519093
ע"י ב"כ עו"ד רון עופר
- נ ג ד -
צד ג'
ליבר בלה - ת.ז. 04959714
ע"י ב"כ עו"ד רש שמואל
פסק דין
1. התובעת מבקשת לחייב את הנתבע בתשלום סך של 32,147 ש"ח בגין דמי תיווך עבור מכירת דירת מגוריו ברח' חנה 5, חיפה (להלן: "הדירה").
התביעה התנהלה בהליך של סדר דין מהיר ובמסגרתה הוגשו תצהירי עדות ראשית של מר עדה כרמל מטעם התובעת, הנתבע וצד ג'. כל המצהירים נחקרו בפניי.
2. ביום 12.2.01 נערך ונחתם בין התובעת לנתבע הסכם, לפיו התחייב הנתבע לשלם לתובעת דמי תיווך בשיעור של 1.5% מהתמורה אשר יקבל עבור מכירת הדירה (להלן: "הסכם התיווך"). ביום 15.5.03 נערך ונחתם בין הנתבע לצד ג' זכרון דברים, למכירת הדירה (להלן: "זכרון הדברים").
הנתבע לא שילם לתובעת דמי תיווך, ומכאן התביעה.
3. לטענת התובעת, עובר לחתימת זכרון הדברים, היא הציגה את הדירה בפני מספר קונים פוטנציאליים וצד ג' בכללם. עובר לחתימת זכרון הדברים, התנהל מו"מ ממושך בין הנתבע לצד ג' וכי זכרון הדברים מהווה הסכם מחייב המזכה את התובעת בקבלת דמי תיווך מהנתבע, ואין נפקא מינא באם עסקת מכירת הדירה לצד ג' הושלמה, אם לאו.
4. לטענת הנתבע, התובעת הפרה הוראות סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, (להלן: ''החוק'') האוסר על מתווך לערוך או לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי בקשר עם עסקת המקרקעין. כמו כן, עסקת מכירת הדירה לצד ג' לא יצאה אל הפועל ובהתאם לכך לנתבע לא היתה כל תועלת מחתימת זכרון הדברים. כן טען הנתבע כי זכרון הדברים נחתם לאחר שהוסבר לו כי רק חוזה מכר חתום באמצעות עו"ד, מחייב את הצדדים, וכי אותו מסמך אינו מהווה התקשרות מחייבת.
בהודעתו לצד ג' טען הנתבע כי אותו צד הכשיל את ביצוע ההסכם למכירת הדירה, וזאת על אף כי הוא נענה לכל דרישותיו.
5. לטענת צד ג', המתווך מטעם התובעת הפעיל לחצים ושתדלנות לצורך חתימת זכרון הדברים, ואשר הנוסח שלו נמסר על ידו לצדדים. כמו כן, המתווך היה מעורב בניסוח זכרון הדברים ואף נטל חלק בעריכתו. באשר לכישלון העסקה, טענה צד ג' כי הדבר נבע בשל התנערות הנתבע מאחריותו לבעיית הרטיבות בדירה והעלאת דרישה חדשה לתשלום סך של 20,000 $ נוספים עבור זכויות הבנייה על גג הדירה.
6. בהתאם לסעיף 12 לחוק, נקבע כדלקמן:
"מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך".
מהמצוטט לעיל עולה, כי על המתווך להימנע הן מעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי והן ממתן סיוע בעריכתם. כמו כן, עסקינן בהוראה קוגניטיבית שהצדדים אינם רשאים, אף לא בהסכמה, להתנות עליה. לא זאת אלא זאת, בסעיף 15 לחוק, נקבע, כי הפרת סעיף 12 הנ"ל מהווה עבירה פלילית ועונש בצידה.
7. אין חולק כי טופס זכרון הדברים נמסר על-ידי נציג התובעת לנתבע ולצד ג' בטרם מולאו בו הפרטים החסרים בכתב יד. בחקירתו העיד המצהיר מטעם התובעת כי הוא קיבל את טופס זכרון הדברים "מעורך הדין של החברה התובעת" (שם, עמ' 9 שורה 7 לפרוטוקול הדיון) והוא אף הודה כי התובעת מחזיקה במספר גרסאות של זכרון דברים, וזאת באומרו:
"ש. האם יש לך מסמכים נוספים של טופסי זכרון דברים אצלך במשרד, או שמא רק טופס זכרון הדברים עליו חתמו הצדדים במקרה זה, הוא הטופס היחידי שיש.
ת. זה הטופס העיקרי שאנחנו משתמשים בו.
ש. איזה טפסים נוספים יש לכם?
ת. "לאורך התקופה, בא עורך דין אחר עם טופס אחר. זה היה הטופס הכי פשוט והכי ברור ולכן אנחנו משתמשים בו. יש עוד טפסים, אך אני משתמש רק בטופס הזה. זה אותו טופס 10 שנים והוא מצולם" (שם, עמ' 13 שורה 13 לפרוטוקול הדיון) (ההדגשה אינה במקור – ר.ח.).
מעיון בזכרון הדברים עולה, כי חלק נכבד ממנו, ובמיוחד סעיפים 6-9 שבו, הם תנאים מודפסים ומוכנים מראש המסדירים עניינים מהותיים ביותר בהתקשרות שבין הצדדים. כך לדוגמא, בסעיף 6 מאשר הקונה כי בדק את הדירה ותכולתה, סעיף 7 מסדיר את תשלום המיסים החלים בגין העסקה וסעיף 9 מטיל קנס על הצד המפר את תנאי ההתקשרות (אף כי סכום הקנס נרשם בכתב יד).
כאשר המחוקק אסר מפורשות על מתווך לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי או לסייע בעריכתם, הרי מסירת טופס זכרון הדברים במקרה דנן על ידי נציג התובעת לנתבע ולצד ג', מהווה מתן סיוע בעריכת אותו מסמך. חמור מכך, נציג התובעת בחר עבור הנתבע וצד ג' את הנוסח הראוי ביותר בעיניו, ובעיניו הוא בלבד, של זכרון דברים וזאת מתוך שלל נוסחים שונים שהיו ברשותו ובכך הוא החליף את שיקול דעתם של הצדדים להתקשרות, אישית או באמצעות יועץ משפטי מטעמם, בשיקול דעתו הוא ומבלי לגלות להם כי ברשותו נוסחים נוספים של זכרון דברים.
8. בסעיף 2 להסכם התיווך התחייב הנתבע כי: "דמי התיווך ישולמו במלואם מיד לאחר שיושג הסכם מחייב כלשהו....". בסעיף 8 א' לזכרון הדברים נקבע, כי "זכרון דברים זה כפוף לחתימת הסכם מפורט שיחתם בין הצדדים, לא יאוחר מיום 29.5.03", אולם, מיד לאחר מכן בסעיף 8 ב' נקבע, כי "במידה ולא יחתם הסכם מפורט כאמור, מסיבה כלשהי, יראה זכרון דברים זה כחוזה תקף לכל דבר ועניין".
לאור הניסוחים כמצוטט לעיל, קשה להשתחרר מ-''טביעות האצבע'' של התובעת אשר בחרה בנוסח זכרון הדברים התואם את האינטרס שלה, ולפיו, על הנתבע מוטלת חובת תשלום דמי תיווך ללא כל קשר לחתימת הסכם סופי ומפורט בינו לבין צד ג'.
9. לאור האמור לעיל, אין נפקא מינא לעניין המחלוקת שבין הצדדים באשר לחלקו של נציג התובעת בניסוחים בכתב יד בזכרון הדברים.
יובהר כי לא שוכנעתי בטענת התובעת כאילו הנציג מטעמה לא נטל חלק בפגישה אשר במהלכה נחתם זכרון הדברים, שכן הפגישה התקיימה במשרדו ובנוכחותו, ולדבריו היא נמשכה 3 שעות (שם, עמ' 14 שורה 16 לפרוטוקול הדיון, אף כי לטענת הנתבע וצד ג' מפגש פחות זמן).
יתירה מכך, נציג התובעת העיד בחקירתו כי גב' רינה כהן מטעם התובעת נכחה במעמד חתימת זכרון הדברים (שם, עמ' 15 שורה 9 לפרוטוקול הדיון). אולם, ועל אף זאת, התובעת לא הזמינה אותה למתן עדות במשפט. מחדל זה של התובעת אומר דרשני ובהתאם להלכה הפסוקה, קמה החזקה, לפיה, לו נשמעה העדות במשפט, היא היתה תומכת בגרסת הנתבע וצד ג', לפיה, נציג הנתבעת נטל חלק בניסוח זכרון הדברים (לעניין זה ר' ע"א 55/89 קופל בע"מ נ' טלקאור בע"מ, פ"ד מד (4), 596, 602 וכן ע"א 548/78 שרון ואח' נ' לוי פ"ד לה (1), 736, 760).
10. לאור האמור לעיל, מתייתר הצורך לדון ולהכריע ביתר טענות הצדדים, אף כי בקצרה אציין שניים אלה:
א. טענת הנתבע לעניין רשיון התיווך של התובעת לא הועלתה בכתב הגנתו ובהתאם לכך היא מהווה הרחבת חזית.
ב. ספק באם ניתן לראות בזכרון הדברים הסכם מחייב (על אף האמור בסעיף 8 שבו, כמצוטט לעיל), שכן, בס"ק 3 ה' שבו נקבע, כי יתרת תמורת הדירה בסך של 132,500 דולר "תשולם עם קבלת החזקה" ובסעיף 4 לזכרון הדברים נקבע, כי הקונה, צד ג', יקבל לידיו את החזקה בדירה לא יאוחר מיום "סיום קבלת תשלום אחרון". בנסיבות העניין, נמצא כי הצדדים לא קבעו מועד לתשלום חלק נכבד מהתמורה כפי שלא קבעו מועד מסירת הדירה לידי הקונה, שני פרטים המהותיים ביותר בעסקה.
11. לסיכום, נחה דעתי כי התובעת הפרה הוראות סעיף 12 לחוק המתווכים, תשנ"ו-1996, ובהתאם לכך התביעה נדחית.
התובעת תשלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 8,000 ש"ח בתוספת מע"מ עליו והנתבע ישלם לצד ג' הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 4,000 ש"ח בתוספת מע"מ עליו.
כל הסכומים כאמור לעיל ישולמו תוך 30 יום.
ר. חדיד 54678313-1966/05
ניתן היום כ"ד בשבט, תשס"ז (12 בפברואר 2007) בהעדר הצדדים. ר. חדיד, שופט
[אגב, הנתבע לא היה ערני כי חברה תבעה אותו דבר האסור עפ"י הפסיקה]
