חדשות וארועים
בלעדיות מול "גורם יעיל"
(מתוך כתבה של עו"ד דן הלפרט, “The Marker” 27.4.2007)
חוק המתווכים במקרקעין קובע כי זכאותו של מתווך לדמי תיווך מותנית בכך שהמתווך היה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".
חוק המתווכים קובע עוד, כי מתווך רשאי לקבל עסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי, ובמקרה זה הוא חייב לבצע שתיים מתוך רשימה של "פעולות שיווק" הקבועות בתקנות, כגון פרסום באמצעות שילוט, מודעה באתר אינטרנט, מודעה בעיתון יומי נפוץ או בעיתון מקומי, הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס ועוד.
מקרה העוסק בסוגיה הזאת הובא לאחרונה בפני בית משפט השלום בקריות בתביעה שהגיש מתווך נגד לקוחות ששכרו את שירותיו לצורך מכירת ביתם (ת.א. 3798/05 שלמה אוחנה ג' בן זקן פביאן ואח', 4 במארס 2007).
הלקוחות, בני זוג שביקשו למכור את ביתם ביישוב שלומית, התקשרו עם המתווך בהסכם להזמנת שירותי תיווך למכירת ביתם, שכלל התחייבות לבלעדיות לתקופה של 11 חודשים.
בהסכם התיווך נקבע כי אם הנכס יימכר בתקופת הבלעדיות לרוכשים כלשהם, בין שהופנו על ידי המתווך ובין שלא, ישלמו בני הזוג עמלת תיווך בשיעור של 2% + מע"מ מהמחיר שיקבלו. בתמורה לכך התחייב המתווך לפעול בשקידה ובמסירות למציאת רוכשים לנכס.
כמה חודשים לאחר מכן, במהלך תקופת הבלעדיות, נמכר הבית לרוכשת שלא באמצעות המתווך. המתווך דרש לקבל דמי תיווך, אך בני הזוג סירבו לשלם לו בטענה שלא הביא לקשירת העסקה. בני הזוג טענו כי הרוכשת הגיעה אליהם ממודעה בעיתון שפרסמו עוד לפני שהתקשרו עם המתווך.
המתווך הגיש תביעה בה עתר לחייב את בני הזוג בתשלום עמלת התיווך, בהתאם להסכם התיווך. במסגרת תהליך המשפטי טענו בני הזוג, כי סברו שהכוונה במתן הבלעדיות היא שלא יוכלו לתת את הבית למתווכים אחרים, אך שמורה להם הזכות לשווק את הבית בעצמם ובאם ימכרו בעצמם את הבית – לא יחויבו בתשלום עמלה למתווך.
מנגד טען המתווך, כי בני הזוג הבינו היטב בעת החתימה על הסכם התיווך שבכל מקרה שהבית יימכר במהלך תקופת הבלעדיות, בין אם יביא המתווך את הלקוח ובין אם לא, יהיה המתווך זכאי לדמי תיווך, בתנאי שפעל בשקידה ומסירות למציאת קונה.
לאחר שמיעת עדויות הצדדים קבע בית המשפט, כי בני הזוג הבינו היטב כבר במעמד החתימה על ההסכם שהכוונה בבלעדיות היא שהמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך גם אם בסופו של דבר לא יביא בעצמו לקשירת העסקה.
נקבע עוד, כי אמנם המתווך לא היה "הגורם היעל" בקשירת העסקה בין בני הזוג לבין הרוכשת, ואולם הוא פעל בשקידה רבה וביצע פעולות שיווק שונות: הביא לדירה כמה לקוחות שהתעניינו, פירסם את הבית באתר האינטרנט של משרדו, דאג לפרסום בעיתונות המקומית של הגליל המערבי והצפון ותלה שלט על הבית.
בית המשפט הוסיף וערך ניתוח משפטי מעמיק בסוגיות שונות הנוגעות לחוק המתווכים, וקבע כי למרות שהחוק מתנה זכאות של מתווך בכך שיהיה "הגורם היעיל" לעסקה, רשאים צדדים בהסכם תיווך לקבוע ביניהם. כי מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך גם אם לא היה "הגורם היעיל" להתקשרות.
הרציונל בגישה זו לדידו של בית המשפט הוא שמתן בלעדיות למתווך מטיל על המתווך שקידה יתרה והוצאות יתרות כמו פרסום בעיתון ושילוט מהן נהנה הלקוח ללא ספק.
לעיתים, נמרצות זו של המתווך מביאה רוכשים שנחשפו לפעולות השיווק שביצע, אך עקפו את המתווך – והצליחו להגיע לבעלי הנכס הנמכר באופן ישיר. מצב זה אינו הוגן ומעמיד את המתווך במצב של חיסרון כיס בלתי מוצדק.
לכן, אם אכן הסכימו הצדדים מראש כי כנגד ביצוע פעולות השיווק יהיה המתווך זכאי לדמי תיווך, גם אם לא היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות, לא ניתן להתנער מהתחייבות זו.
על שום כל אלה נקבע כי למרות שהמתווך לא היה "הגורם היעיל" להתקשרות, הוא זכאי לעמלת תיווך כקבוע בהסכם התיווך.
